Nem todas as informações sobre o distrato de um apartamento na planta são de fácil acesso para os consumidores. Investir em um imóvel na planta pode ser um sonho, mas, em determinadas situações, cancelar o contrato se torna necessário.
Entenda como proceder para minimizar prejuízos e garantir seus direitos.
Sumário
O que é o Distrato de Compra de Imóvel na Planta?
O distrato de compra de imóvel na planta é o desfazimento do contrato de aquisição do imóvel. Esse procedimento é realizado quando o comprador decide cancelar a compra, podendo ser motivado por várias razões, como mudanças financeiras, insatisfação com o andamento do projeto ou problemas com a construtora.
Motivos para Realizar o Distrato de Apartamento na Planta
Diversas circunstâncias podem levar os consumidores a cancelar contratos de compra de apartamentos na planta. As mais comuns incluem:
- Motivos Pessoais: Mudança de planos, perda de emprego, dificuldades financeiras em honrar com as parcelas.
- Descumprimento do Contrato pela Construtora: Atraso na entrega, vícios de construção, alteração do projeto original.
Base Legal: Lei 13.786/2018
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi promulgada em dezembro de 2018 para padronizar e regulamentar o distrato de imóveis comprados na planta.
Esta legislação estabelece regras claras sobre multas, retenções e devoluções de valores pagos.
Objetivos da Lei 13.786/2018:
- Padronizar os procedimentos de distrato;
- Definir percentuais de retenção para as construtoras;
- Proteger os direitos dos consumidores;
- Estabelecer critérios claros para a devolução dos valores pagos.
Direitos do Comprador na Rescisão de Contrato
No contexto do direito imobiliário, especialmente em operações de venda de apartamentos na planta, cláusulas contratuais bem delineadas são fundamentais. O Código de Defesa do Consumidor garante proteções específicas para os compradores que buscam realizar o distrato.
Correção Monetária
Os valores devolvidos ao comprador devem ser corrigidos monetariamente pelo mesmo índice de correção utilizado para o saldo devedor das parcelas, garantindo que o valor preserve seu poder de compra original.
Direito ao Arrependimento
Se a compra foi feita em um estande de vendas e fora da sede do incorporador, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem pagamento de multa, se desistir em até sete dias.
Procedimento para Realizar o Distrato de Apartamento na Planta
O processo de distrato envolve a desistência do contrato de compra de um apartamento e a subsequente restituição de valores ao comprador. As etapas críticas do processo incluem:
- Análise do Contrato: Revisar detalhadamente o contrato, focando nas cláusulas que tratam de multas, retenções e prazos aplicáveis. Verificar se o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação e se há cláusulas abusivas que podem ser contestadas.
- Formalização da Desistência: O comprador deve formalmente registrar a desistência, iniciando o processo de rescisão contratual. A notificação à construtora deve ser feita por e-mail ou carta registrada com aviso de recebimento.
- Cálculo de Restituição: A restituição dos valores pagos deve incluir correção monetária e juros, subtraindo-se eventuais penalidades e multas contratuais. Judicialmente, a devolução pode chegar a 90% do montante atualizado, e em casos de atraso na entrega, até 100%.
- Negociação Extrajudicial: Tentar uma solução amigável com a construtora antes de recorrer ao judiciário é recomendável. Isso pode evitar um longo processo judicial e reduzir custos.
- Ação Judicial: Se não houver acordo na negociação extrajudicial, o comprador pode ajuizar uma ação judicial para resolver o distrato. O tempo de duração desse processo pode variar de alguns meses a anos, dependendo da complexidade do caso.
Multa em Caso de Distrato de Compra de Imóvel na Planta
A multa é uma penalidade financeira imposta quando ocorre a rescisão do contrato e, de acordo com a Lei 13.786/2018, poderá variar de 25% a 50% do valor pago, dependendo se existe o regime de patrimônio de afetação:
- Multa de até 25% do valor pago: Se o empreendimento não estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a construtora poderá reter até 25% do valor pago pelo comprador.
- Multa de até 50% do valor pago: Se o empreendimento estiver sob o regime de patrimônio de afetação, a multa poderá chegar a 50% do valor pago.
Consequências do Distrato de Apartamento na Planta
A rescisão de um contrato de compra e venda de apartamento na planta pode ter implicações significativas, tanto financeiras quanto jurídicas, para as partes envolvidas. É crucial prestar atenção às condições estabelecidas para minimizar perdas e complicações legais.
Impacto Financeiro e Jurídico
O distrato de apartamento pode resultar em perdas financeiras relevantes para o comprador. As cláusulas contratuais geralmente determinam que as incorporadoras restituam valores sujeitos a deduções, incluindo multas por inadimplemento ou despesas administrativas. Judicialmente, é possível reverter condições desfavoráveis e obter um ressarcimento mais justo.
Efeito nos Registros de Crédito
A rescisão unilateral do contrato e a consequente inadimplência podem levar ao nome negativado do adquirente, dificultando futuras compras de imóvel ou obtenção de financiamentos. Empresas e incorporadoras costumam reportar a inadimplência a órgãos de proteção ao crédito, complicando a obtenção de novos financiamentos.
Consultoria Jurídica Especializada
A complexidade das relações contratuais e os trâmites legais no mercado imobiliário exigem consultoria jurídica especializada. Um advogado especialista pode garantir que o processo de distrato seja conduzido de maneira legal e segura, proporcionando maior tranquilidade ao comprador.
Contratação de Advogado
Um advogado especializado pode identificar irregularidades, anular compras indevidas e assegurar que todos os procedimentos cumpram a legislação vigente, proporcionando maior tranquilidade ao comprador. O acompanhamento jurídico é crucial para evitar prejuízos financeiros significativos ao optar por um distrato extrajudicial sem respaldo legal.
Dúvidas frequentes
Os consumidores têm o direito à restituição de parte do valor pago pelo apartamento, que pode chegar até 90% do total atualizado, dependendo das circunstâncias e do contrato.
A incorporadora deve devolver entre 75% e 90% dos valores pagos, conforme a lei e a jurisprudência.
Inclui notificar a intenção de distrato, analisar as cláusulas contratuais e negociar os termos da devolução.
Sim. Em caso de inadimplemento, é recomendado renegociar as dívidas ou realizar o distrato com segurança, com o auxílio de um especialista.
A nova Lei do Distrato trouxe mudanças significativas, incluindo prazos e condições para o distrato de imóveis, além de estabelecer multas e obrigatoriedades nos contratos.
Embora não haja um modelo único obrigatório, algumas plataformas oferecem modelos que devem ser revisados por um especialista para garantir sua eficácia e segurança jurídica.
Conclusão
Regulamentado pela Lei 13.786/2018, o distrato da compra de imóvel na planta é o desfazimento do negócio jurídico, com devolução dos valores pagos, corrigidos monetariamente. É crucial que o comprador esteja bem informado sobre seus direitos e deveres, e conte com a assistência de um advogado especializado para evitar prejuízos financeiros e garantir que o processo seja conduzido de maneira justa e legal.
Se o comprador solicitar o distrato sem culpa da construtora, a devolução será feita após a retenção da comissão da corretagem e de outros encargos, além da multa de até 25% ou 50%, dependendo se o empreendimento é ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação:
- Sem patrimônio de afetação: Devolução em até 180 dias do desfazimento do contrato com retenção de multa de até 25%.
- Com patrimônio de afetação: Devolução em até 30 dias após o habite-se com retenção de multa de até 50%.
Em caso de culpa da construtora, como atraso na entrega ou descumprimento contratual, o comprador receberá a devolução integral dos valores pagos, sem retenção de multa, comissão de corretagem ou outros encargos. Todos os valores devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente, garantindo que o valor preserve seu poder de compra original.
Para realizar o distrato da compra de um imóvel na planta, o comprador deverá comunicar formalmente a incorporadora, além de conferir as cláusulas contratuais para compreender os direitos e deveres envolvidos.
